Branicks Group AG (ehemals DIC Asset AG) (Seite 2)

[Kampfkater1969]

Antwort auf Beitrag Nr.: 75.899.214 von Pumuckel_67 am 06.06.24 09:09:00

Diese Betrachtung steht und fällt mit dem Geschick der Struktur der Fremdverbindlichkeiten....Laufzeiten, Zinshöhen, Beleihungswerte, Beleihungsgüte.....

Ist der Geschäftszweck auch der stetige Kauf und Verkauf von Immobilien, dann auch zu würdigen, wie gut man dies leisten konnte und weiter wird umsetzen können.

Hängt man FFO Bewertung deshalb höher oder sieht man das Gesamtbild einer Branicks.

[Pumuckel_67]

Antwort auf Beitrag Nr.: 75.898.671 von Kampfkater1969 am 06.06.24 07:58:51

Was für mich entscheidend ist, um mich an einem Unternehmen zu beteiligen, ist das Potential, das darin steckt.

Die Vergangenheit spielt bei der Betrachtung insofern eine Rolle, weil ich mir einen Eindruck verschaffen kann, wie das Unternehmen bisher geführt wurde.
Was wurde gut gemacht, was ist weniger gut gelaufen.
Hat das Management etwas gelernt aus den Fehlern.

Bei einem Immobilienunternehmen gibt es greifbare Werte - die Immobilien. Wie diese bewertet werden, spielt für die Kennzahlenermittlung eine Rolle.
Aber die sind zweitrangig, denn wie Sie treffend schreiben, ändert man eine Annahme, verändert sich alles.

Was zählt, sind die Erträge - Mieteinnahmen, Provisionen für die Betreuung usw.
Und auf der anderen Seite die Aufwendungen - Zinsen für Darlehen, Kosten für Instandhaltung usw.

Am Ende muss unter dem Strich eine positive Zahl rauskommen, sonst gibt es keine Dividende. Und die wiederum ist meine Provision als Aktionär.

Wie wird Branicks es schaffen, das Vorzeichen unter dem Strich von Minus in Plus zu drehen?
Das interessiert mich und da wünsche ich mir klare Aussagen des Managements dazu.

[Kampfkater1969]

Antwort auf Beitrag Nr.: 75.897.873 von STBDO am 05.06.24 22:30:02

Man kann ja einen "Verkehrswert" Immobilie mittels Gutachten auf verschiedene Arten "schätzen"........Ertragswert, Sachwert, Liquidierungswert......oder Mischformen......und wer Gutachten kennt, der weiß es.......einer der Trigger ist die "Marktanpassung" nachdem man seine Berechnungen entsprechend der hinterlegten Zahlen und Annahmen (Bodenzinssatz, Bewirtschaftungskosten, Erhaltungsrückstände, Kapitalisierungsfaktoren usw....) finalisierte....

Ich kenne viele Gutachten...und auch Sachverhalte, in denen mehrere Gutachter das gleiche Objekt bewerteten.....und oh Wunder...es ist interessengeleitet.....und noch nie traf eines dieser Gutachten dann die später tatsächlich beurkundeten Kaufpreise....(wenn man unterstellt, dass es nicht das "spanische Verfahren" ist..... )


Bezogen auf diese Aktie.....Papier und Exceltabellen sind sowas von geduldig.....ändere auch nur eine Annahme.......und es hat ZOOOOOMMMM gemacht

[STBDO]

Guten Abend,
vorhin habe ich die Beiträge der letzten Tage durchgelesen. Eines ist mir dabei klar geworden. Für jede Meinung läßt sich eine vernünftige Begründung finden. Am Ende kommt es meistens anders als man es sich gewünscht hat. Zum Glück nicht immer schlechter.

Pumuckel_67, ich habe deinen Beitrag hierher kopiert, weil er sehr kritisch ist und in vielen Punkten den Nagel auf den Kopf trifft und gleichzeitig Fragestllungen enthält.
Ich erlaube mir nun einige Anmerkungen in deinen Text einzuarbeiten.
Welcher Preis ist der richtige? Wie wir die letzten Jahre sehen konnten, kann sich der richtige Preis innerhalb sehr kurzer Zeit erheblich verändern. Erst sind die Immobilienpreise wegen einer, nach meiner Meinung, überzogenen Niedrigzinpolitik, viel zu schnell gestiegen. Dann kam der Ukrainekrieg und die Sanktionspolitik, die zu steigenden Energiekosten und der nachfolgenden Inflation führte und schon wurde mit der krassen Änderung der Zinspolitik erreicht, dass die Nachfrage nach Immobilien drastisch eingebrochen ist und in der Folge natürlich die Preise gefallen sind.
Zusammengefasst: Ändern sich die Umstände, dann ändert sich auch die Bewertung einer Immobilie.

Der, der am Markt gezahlt wird. Der bringt Geld in die Kasse. Dem kann man keinesfalls widersprechen, nur der zahlbetrag ändert sich ständig..

5 Gutachter führen zu 5 verschiedenen Werten. Da ist was wahres dran, allerdings sind die Abweichungen in der Regel nicht besonders hoch.

Was ich sehr verwunderlich finde, da letztlich jeder Gutachter über dieselben Fakten verfügen sollte. Mietverträge, Infos zu laufenden Verhandlungen für frei stehende Flächen etc.

Die Vergangenheit im Immobilienbereich hat sehr deutlich gezeigt, dass gerade in den Bewertungen ein großes Problem steckt.

Warum sollte eine Immobilie, die nicht wesentlich mehr Mieterträge generiert, ein halbes Jahr später viel mehr wert sein als vorher?
Wegen der Rahmenbedingungen. Kann mit der gleichen Miete ein höherer Preis finanziert werden, steigt erst die Nachfrage und dann steigen die Preise.

Bei meinen Ergänzungen handelt es sich um Binsenweisheiten. Wir alle kennen die Zusammenhänge. Aber manchmal vergisst man, dass Imobilien langfristig gesehen
(wegen der ständigen Inflation) immer steigen. Steigen die Preise für Material und Lohn, steigen die Herstellungskosten und die Preise für die hergestellten Immobilien müssen steigen, weil sonst niemand baut. Um künftig wieder bauen zu können, müssen zuvor die Mieten angehoben werden. Wir erleben das im Moment bei Wohnimmobilien. Die Kosten für die entstehenden Herstellungskosten können im Moment aus den Mieten nicht finanziert werden. Es wird zuwenig Wohnraum gebaut und gleichzeitig steigen die Mieten. Zeitversetzt werden die Preise folgen (Schweinzyklus).
Und weil das so ist, bildet sich kein über lange Zeit konstanter Immobilienpreis. Wegen der zu erwartenden Zinssenkungen werde auch die Preise für die Gewerbeimmobilien wieder steigen. Man kann nur prognostizieren, wann das sein wird und hoffen das man einigermaßen richtig liegt.

Um alles richtig geamcht zu haben, muss man einkaufen, solange man die Immobilien billig bekommt. Zur Zeit hilft uns die Börse. Weil dort immer übertrieben wird, sind die Kurse viel schneller gefallen als die Immobilienpreise und so wurde eine Chance geschaffen, die man nützen sollte.

Genug mit dem allgemeinen Blabla.
Ich wünsche euch Allen Glück mit euren Entscheidungen.
Ich gehe auch nach den diversen kritischen Kommentaren davon aus, dass mittelfristig ein Kurs erreicht wird, der wesentlich näher an den Buchwert je Aktie herankommt. Mit 50 % wäre ich überaus zufrieden.
Schön wäre es natürlich, wenn Branicks die Mittel auftreiben könnte um nicht nur die Brückenfinanzierung zu tilgen, sondern auch einige Anleihen vorzeitig mit Gewinn zurückzukaufen und weitere VIB Aktien zum niedrigen Kurs zu erwerben, Aber nicht jeder Wunsch lässt sich realisieren. Das ist mir natürlich klar. Trotzdem hoffe ich darauf.

[STBDO]

Hallo deepvalue,
ich schnell ob ich mich verschrieben habe. Zum Glück nicht.
Ich meinte und schrieb auch vor Beginn des Kreiges (gemeint war der Angriff auf die Ukraine), weil zu der Zeit die höchsten Preise für Immobilien bezahlt worden sind.
Ich hatte die von dir genannten Rediten erwartet, weil ich das Glück hatte mich ebenfalls über Erfolgsergebnisse zu freuen.

Wenn Du keine Branicks-Aktien erwirbst, warum beschäftigst du dich so intensiv mit dem Unternehmen?

Was die Werthaltigkeit der Immoblien betrifft, gehen wir wohl völlig unterschiedlich an die Sache heran.
Wirf doch mal einen Blick auf die aktuell bei Immowelt angebotenen Büroimmobilien. Ich habe schnell mal den druchschnittlichen Angebostpreis errechnet. Er liegt bei 4.356,21 €. Bei Immobilienscout lässt sich nicht einfach ein Durchschnittswert ermitteln. Qualität und Lage sind sehr unterschiedlich, was sich natürlich auch auf die Preise auswirkt. Ich habe z. B. von 666 €/qm für einen Bürocontainer bis 7.384 €/qm eine sehr breite Streuung vorgefunden.
Klar, für die Angebostspreise werden vermutlich selten die Kaufverträge geschlossen, aber für mich ist es abwegig, dass davon abweichend der Wert der Branicks Immobilien so niedrig sein soll, dass der Erlös unter den Verbindlichkeiten liegen könnte,

Ich finde deine Beurteilung für nicht zutreffend und bleibe langfrsitig investiert.
Grüße

[rabajatis]

Antwort auf Beitrag Nr.: 75.894.867 von Pumuckel_67 am 05.06.24 14:27:41

So wie ich es verstanden habe, beabsichtigt Branicks aber erstmal gar keine Käufe am Markt. Sondern einen Verkauf an die VIB Vermögen, die nur einen LTV von 40 % hat. Ist die Frage, wie die VIB Vermögen an weiteres Geld bzw. Kredite kommt, damit sie die Kaufpreise an Branicks durchreichen kann. Dann gibt es noch die Möglichkeit, das man eigene Immobilien Fondsinvestoren zum Buchwert schmackhaft macht und dann einen (Teil)verkauf an bereits bestehende oder neu aufgelegte Fonds vornimmt. Erst wenn das ausgereizt ist, kommen Marktwerte auf die Tagesordnung.

[Pumuckel_67]

Antwort auf Beitrag Nr.: 75.894.810 von GAP-Minder am 05.06.24 14:20:00

Liquidität kann man schonen, wenn man sie hat.
Bei Verbindlichkeiten sollte es gar kein drängender geben, sondern einen Plan, wann was wie zu zahlen ist. Muss ein Unternehmen hier jonglieren, ist das nicht vertrauenserweckend.
Zustimmung zu dem Punkt mit der bezahlten Brücke. Wann wird das erfolgen? Und wie wird das erfolgen?

Bzgl. Pessimismus - es würde dem Immobiliensektor sehr schaden, wenn Branicks nicht die Kurve bekommt.

Was mir fehlt, sind klare Aussagen darüber, wie man das Ganze in den Griff bekommt.

Fakten schaffen Klarheit und das wiederum zieht Käufer an.

[Pumuckel_67]

Antwort auf Beitrag Nr.: 75.894.141 von STBDO am 05.06.24 12:35:08

Welcher Preis ist der richtige?

Der, der am Markt gezahlt wird. Der bringt Geld in die Kasse.

5 Gutachter führen zu 5 verschiedenen Werten.
Was ich sehr verwunderlich finde, da letztlich jeder Gutachter über dieselben Fakten verfügen sollte. Mietverträge, Infos zu laufenden Verhandlungen für frei stehende Flächen etc.

Die Vergangenheit im Immobilienbereich hat sehr deutlich gezeigt, dass gerade in den Bewertungen ein großes Problem steckt.

Warum sollte eine Immobilie, die nicht wesentlich mehr Mieterträge generiert, ein halbes Jahr später viel mehr wert sein als vorher?
Warum werden in den Meldungen keine Kaufpreise mehr angegeben? Oder Gutachtenwerte oder Buchwerte?
Warum beruft man sich auf Stillschweigen?

Ein transparenter Markt schafft Vertrauen.

Davon sind wir mittlerweile meilenweit entfernt. Da sollte die Reise wieder hin gehen.

[GAP-Minder]

Antwort auf Beitrag Nr.: 75.894.591 von lazy_invest am 05.06.24 13:45:18

Ein Anleiherückkauf am Markt ist in größerem Umfang kaum möglich. Wenn man gezielt ein Angebot abgegeben hätte, wäre eventuell ein Rückkauf mit Abschlag zum Nennwert möglich gewesen. Als Anleihenbesitzer würde ich so ein Angebot aber vielleicht gar nicht annehmen, denn wenn der Gläubiger zu so einem Schritt in der Lage ist, kann er auch in 2 Jahren zum Nennwert zahlen…
Der wahre Grund der Zurückhaltung liegt wohl eher darin, dass man jeden Euro Liquidität schont, um andere, drängendere Verbindlichkeiten bedienen zu können. Wenn die Brücke bezahlt ist, sieht die Welt schon ganz anders aus. Und wenn man alle fälligen Verpflichtungen bedienen kann, kommen die Banken sicher eher wieder mit Kreditangeboten um die Ecke…
Allen Pessimisten hier: seht Ihr Euch bei dem Kursverlauf der letzten Wochen nicht langsam in der Minderheit? Die hat natürlich nicht immer Unrecht, an der Börse aber langfristig schon.

[deepvalue]

Antwort auf Beitrag Nr.: 75.894.141 von STBDO am 05.06.24 12:35:08

Vielen Dank für deine Antwort. Allerdings hast Du ein, zwei Sachen nicht richtig verstanden. Ich habe 2007-2013 gekauft (nicht vor dem 2. WK), o.k. ich habe Renditen von 200 bis über 1000 % bez. auf den Kaufpreis inkl. Nebenkosten gehabt, da die Preise so unverschämt niedrig waren.

Allerdings kaufe ich keine Branicksaktien, sondern Dt. Euroshop, Stinag, AT, Demire und Dt. Konsum (letztere beide nur spekulativ). Branicks hat m.E. die Büroimmobilien deutlich zu hoch bewertet (m.E. würde das FK wahrscheinlich nicht vollständig rückzahlbar sein im Falle einer Liquidation, wenn man die aktuellen Preise ansetzten würde)

Nur meine Meinung. Irrtum vorbehalten.