DEUTSCHE WOHNEN Rebound?

[ShareYourDream]

Antwort auf Beitrag Nr.: 75.797.053 von SGL210 am 16.05.24 14:25:12

Ob analog zur ursprünglichen Übernahme eine parallel Übernahmeverpflichzung einer Bank (damals Societe Generale, siehe Angebotsunterlage) bei einem BuG zulässig ist, ist mir nicht bekannt, aber wäre natürlich in diesem Fall sehr hilfreich.

Vielleicht kennt jemand einen vergleichbaren Fall aus der jüngeren Vergangenheit?

https://taz.de/Mega-Share-Deal-auf-dem-Wohnungsmarkt/!578204…

Vereinbarungen für den Fall einer Andienung von mehr als 90 % minus 10.000 der
jeweils ausstehenden Deutsche Wohnen-Aktien

Die Bieterin beabsichtigt, bis zu maximal 90 % (auf ganze Aktien abgerundet) minus 10.000
Stück der jeweils ausstehenden Deutsche Wohnen-Aktien zu übernehmen, wobei die 90 %
unter Berücksichtigung von durch Vonovia etwa außerhalb des Übernahmeangebots
erworbener Deutsche Wohnen-Aktien und unter Nichtberücksichtigung von Deutsche
Wohnen-Aktien berechnet werden, die von der Deutsche Wohnen oder einem Unternehmen
des Deutsche Wohnen-Konzerns gehalten werden.
Nach der ab dem 1. Juli 2021 geltenden Rechtslage löst die Vereinigung von 90 % oder mehr
der Anteile an einer (direkt oder indirekt) immobilienhaltenden Gesellschaft
Grunderwerbsteuer aus. Zu einer solchen Vereinigung von 90 % oder mehr der Anteile an der
Zielgesellschaft bei der Bieterin kann es allerdings nicht kommen. Für den Fall, dass das
Übernahmeangebot für eine Anzahl von Deutsche Wohnen-Aktien angenommen wird, die
dazu führen würde, dass die Vonovia infolge des Übernahmeangebots (unter
Berücksichtigung von durch Vonovia etwa außerhalb des Übernahmeangebots erworbenen
Deutsche Wohnen-Aktien, insgesamt berechnet unter Nichtberücksichtigung von Deutsche
Wohnen-Aktien, die von der Deutsche Wohnen oder einem Unternehmen des Deutsche
Wohnen-Konzerns gehalten werden) bis zum Ablauf der Weiteren Annahmefrist mehr als
90 % (auf ganze Aktien abgerundet) minus 10.000 Stück der jeweils ausstehenden Deutsche
Wohnen-Aktien erwerben würde, hat sich die Société Générale, 29 Boulevard Haussmann,
75009 Paris, Frankreich („Drittbank“) gegenüber der Bieterin in einem Share Purchase and
Transaction Agreement vom 4. Juni 2021 (die „Drittbankvereinbarung“) verpflichtet,
Überschussaktien (wie unter Ziffer 12.3(2) definiert) zu erwerben und zu übernehmen. Die
Bieterin hat keinen Anspruch darauf, dass Überschussaktien unmittelbar an sie, eine mit ihr
gemeinsam handelnde Person oder deren Tochterunternehmen übereignet werden.

[SGL210]

Antwort auf Beitrag Nr.: 75.796.957 von ShareYourDream am 16.05.24 14:15:06

lösung wie während der Übernahme. Alles was über 90% angedient wird nimmt eine Bank (für dann noch 7 Jahre). Ich meine mich zu erinnern, dass die Credit Suisse die stücke vor 2,5 Jahren genommen hätte und geparkt hätte.

ANfang 2025 von Vonovia an GuB mit garantie Dividende und Aktien-Angebot mit Vonovia Aktien, weil folgende Sachen sich da ändern:

- Mietsteigerungen von mehr als 1% wurden von der Vonovia bei Dt. Wohnen ausgeschlossen endet Ende 2024
Danach weitere 2 Jahre nicht mehr als Inflation endet Ende 2026
- Bei energetischen Sanierungen wird die Modernisierungsumlage auf max 2 Euro/qm begrenzt
- Bullshit Kredit (ist ja quasi wie eine Beherrschung) über max 2 Mrd. mit 0,6% über 1-Monat Libor läuft am 4.1.2025 aus

[ShareYourDream]

Antwort auf Beitrag Nr.: 75.796.678 von SGL210 am 16.05.24 13:31:47

Auch ich würde mir 3 Jahre nach Übernahme eine saubere rechtliche Grundlage und damit besseren Schutz als Minderheitsaktionär wünschen, aber ich kann wie bereits geschrieben, keinen realistischen Weg erkennen.

Das Problem liegt in den gesetztlichen Auflagen eines Beherrschungs- und Gewinnabführungsvertrag (BuG), denn das Aktiengesetz §305 sieht neben einem Gewinnausgleich (Garantiedividende) auch ein Abfindungsangebot vor, welche sich Vonovia aber ohne 10%-Blocker nicht leisten kann ohne eine riesige ungewollte Grunderwerbssteuerzahlung zu riskieren.

Aktiengesetz
§ 305 Abfindung

(1) Außer der Verpflichtung zum Ausgleich nach § 304 muß ein Beherrschungs- oder ein Gewinnabführungsvertrag die Verpflichtung des anderen Vertragsteils enthalten, auf Verlangen eines außenstehenden Aktionärs dessen Aktien gegen eine im Vertrag bestimmte angemessene Abfindung zu erwerben.

(2) Als Abfindung muß der Vertrag,

1. wenn der andere Vertragsteil eine nicht abhängige und nicht in Mehrheitsbesitz stehende Aktiengesellschaft oder Kommanditgesellschaft auf Aktien mit Sitz in einem Mitgliedstaat der Europäischen Union oder in einem anderen Vertragsstaat des Abkommens über den Europäischen Wirtschaftsraum ist, die Gewährung eigener Aktien dieser Gesellschaft,
2. wenn der andere Vertragsteil eine abhängige oder in Mehrheitsbesitz stehende Aktiengesellschaft oder Kommanditgesellschaft auf Aktien und das herrschende Unternehmen eine Aktiengesellschaft oder Kommanditgesellschaft auf Aktien mit Sitz in einem Mitgliedstaat der Europäischen Union oder in einem anderen Vertragsstaat des Abkommens über den Europäischen Wirtschaftsraum ist, entweder die Gewährung von Aktien der herrschenden oder mit Mehrheit beteiligten Gesellschaft oder eine Barabfindung,
3. in allen anderen Fällen eine Barabfindung

vorsehen.
(3) Werden als Abfindung Aktien einer anderen Gesellschaft gewährt, so ist die Abfindung als angemessen anzusehen, wenn die Aktien in dem Verhältnis gewährt werden, in dem bei einer Verschmelzung auf eine Aktie der Gesellschaft Aktien der anderen Gesellschaft zu gewähren wären, wobei Spitzenbeträge durch bare Zuzahlungen ausgeglichen werden können. Die angemessene Barabfindung muß die Verhältnisse der Gesellschaft im Zeitpunkt der Beschlußfassung ihrer Hauptversammlung über den Vertrag berücksichtigen. Sie ist nach Ablauf des Tages, an dem der Beherrschungs- oder Gewinnabführungsvertrag wirksam geworden ist, mit jährlich 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz nach § 247 des Bürgerlichen Gesetzbuchs zu verzinsen; die Geltendmachung eines weiteren Schadens ist nicht ausgeschlossen.

[SGL210]

gestern sind inkl. broker crosse knapp 750k gegangen. es gibt nur EINE Adresse, die so dumm dagegenhalten könnte trotz Vonovia.... Zumindest hoffe ich mal, dass Acatis bald durch ist und dann in 8 Monaten mit dem Beherrschungsvertrag dumm aussieht

[FoxSr]

Antwort auf Beitrag Nr.: 75.795.817 von ShareYourDream am 16.05.24 11:47:42

Zitat von ShareYourDream: Irgendwann wird durch Vonovia der Schlußstrich gezogen, aber die große Frage bleibt wann? Realistisch wohl erst in 7-8 Jahren, wenn keine Grunderwerbssteuerzahlungen mehr drohen. Einen Beherrschungsvertrag mit Garantiedividende wird es wohl auch nicht geben (wurde bei der Übernahme wie Dividende eigentlich nur für die ersten 3 Jahre nach Übernahme ausgeschlossen). Aber ein Beherrschungsvertrag wäre mit einem Pflichtangebot (Wertgutachten, Tausch in Vonovia Aktien zum NAV Ausgleichswert, also nahe 1) verbunden, welches dann wohl auch bei Teilannahme die Mutter über die 90% Schwelle tragen dürfte, was Vonovia natürlich um jeden Preis verhindern will. Einzige Garantie für Verhinderung wäre ein rechtzeitig installiertee 10% Blocker (wurde früher oft genug von Banken mit 5% umgesetzt). Kann nun jedoch keiner mehr über den Markt zusammenkaufen. Einzige wenig wahrscheinliche Lösung wäre ein rechtzeiger Transfer mit Rückkaufsoption von Dt.Wohnen Aktien durch Vonovia auf den Norwegischen Staatsfonds (Größter Vonovia Aktionär 14,9% und erstaunlicherweise immer noch kleiner Dt.Wohnen Aktionär 0,4%,). Diese wenig wahrscheinliche Blocker Lösung könnte zumindest etwas Bewegung in den Kurs bringen, aber ansonsten kann Vonovia uns noch 7+ Jahre ohne Dividende und ohne vernünftige Informationen (haben auch schon keine eigene IR mehr, die Vonovia IR mit Geschäftsbesorgungsvertrag, aber ohne Ahnung und ohne jegliche Motivation) aushungern, bis wir in ferner Zukunft von einem Squeeze Out erlöst werden.

Das ist sehr interessant von @ShareYourDream.
Hilfe der institutionellen Anleger scheint nicht zu kommen, niemand hat ACATIS das Investment von 1,5% des Aktienkapitals der DEUWO seit dem Rosenmontag (Hendrik Leber entließ die beiden Fondsberater, die in dem Fonds seit 2008 eine Outperformance generierten) abgenommen.
Der norwegische Staatsfonds muß seit 2024 dem Staat Norwegen Kapital zur Verfügung stellen, ich denke, daß er vor mehrjährigen, illiquiden Aktieninvestments zurückweicht.

Bei Investments gehe ich ebenfalls bei der Szenarioanalyse vom worst case aus: Was kostet die 7 jährige Wartezeit? DEUTSCHE WOHNEN hat einen der besten LTV von 30% innerhalb der Immobranche (Vonovia klebt an 46% trotz der regelmäßigen Verkäufe von bis zu 3 Mrd. p.a.).

Wenn bei DEUWO 7 Jahre nix passiert, sind sie schuldenfrei durch den beständigen Miet-Cashflow,
die Nettomiete von derzeit 7,70 Euro dürfte in 2031 in Berlin nahe 10 Euro liegen. Der Immobestand könnte einen Wert von 50 Euro netto pro Aktie haben. Wo steht dann der Kurs der Deutsche Wohnen? Wenn bei 20 Euro gehen meine Enkelkinder all-in in 2031, bei 30 Euro kann man sich überlegen, ob es nach dem jetzigen CEO Rolf Buch (in Rente ab 2028) einen cleveren Nachfolger gibt und mehr Kurs-Potential besteht....

Warren Buffett schrieb hervorragende Bücher über compounding und sagte: "Die stärkste Kraft im Universum ist der Zinseszins (compounding)".
Deutsche Wohnen schüttet nur 0,04 Euro pro Jahr aus, wächst aber durch den cash-flow pro Jahr um 8% bezogen auf das EK . I like it.

(in meinem Wikifolio ist die Gewichtung über 30%, was nicht empfehlenswert ist und zu viel ist und keine Anlageempfehlung ist).....

[cure]

Antwort auf Beitrag Nr.: 75.795.292 von Andrija am 16.05.24 10:35:54

Zitat von Andrija: Vonovia geht ordentlich nach oben und die Deutsche Wohnen hängt um 18 Euro. Ich habe nicht beobachtet ob Acatis weiter verkauft hat, vermutlich aber schon.

schon skurril der Kurs , wenn man bedenkt das 2023 die Vonovia im Tief bei 14,XX hing und DW Tief um 16,XX hatte ... Seitdem Vonovia mehr als verdoppelt ... DW praktisch nix ..
Wer findet den Fehler ... , wenn ich dann noch den NAV (rund 43 € p.S ) mit dem angesetzten qm2 Preis sehe ... aber die realen bezahlten Preise in Berlin kenne und sehe ..komme ich aus dem nicht mehr aus ..
Abwarten

[ShareYourDream]

Antwort auf Beitrag Nr.: 75.795.577 von FoxSr am 16.05.24 11:10:43

Irgendwann wird durch Vonovia der Schlußstrich gezogen, aber die große Frage bleibt wann? Realistisch wohl erst in 7-8 Jahren, wenn keine Grunderwerbssteuerzahlungen mehr drohen. Einen Beherrschungsvertrag mit Garantiedividende wird es wohl auch nicht geben (wurde bei der Übernahme wie Dividende eigentlich nur für die ersten 3 Jahre nach Übernahme ausgeschlossen). Aber ein Beherrschungsvertrag wäre mit einem Pflichtangebot (Wertgutachten, Tausch in Vonovia Aktien zum NAV Ausgleichswert, also nahe 1) verbunden, welches dann wohl auch bei Teilannahme die Mutter über die 90% Schwelle tragen dürfte, was Vonovia natürlich um jeden Preis verhindern will. Einzige Garantie für Verhinderung wäre ein rechtzeitig installiertee 10% Blocker (wurde früher oft genug von Banken mit 5% umgesetzt). Kann nun jedoch keiner mehr über den Markt zusammenkaufen. Einzige wenig wahrscheinliche Lösung wäre ein rechtzeiger Transfer mit Rückkaufsoption von Dt.Wohnen Aktien durch Vonovia auf den Norwegischen Staatsfonds (Größter Vonovia Aktionär 14,9% und erstaunlicherweise immer noch kleiner Dt.Wohnen Aktionär 0,4%,). Diese wenig wahrscheinliche Blocker Lösung könnte zumindest etwas Bewegung in den Kurs bringen, aber ansonsten kann Vonovia uns noch 7+ Jahre ohne Dividende und ohne vernünftige Informationen (haben auch schon keine eigene IR mehr, die Vonovia IR mit Geschäftsbesorgungsvertrag, aber ohne Ahnung und ohne jegliche Motivation) aushungern, bis wir in ferner Zukunft von einem Squeeze Out erlöst werden.

[FoxSr]

Antwort auf Beitrag Nr.: 75.795.292 von Andrija am 16.05.24 10:35:54

Zitat von Andrija: Vonovia geht ordentlich nach oben und die Deutsche Wohnen hängt um 18 Euro. Ich habe nicht beobachtet ob Acatis weiter verkauft hat, vermutlich aber schon.

@Andrija
ja, das Angebot hängt noch über dem Markt. Gestern hatte ich das Gefühl, daß 100.000 Aktien von Seiten Acatis gegeben wurden....a bissal was ist noch zu tun 😉
Am Ende werden wir für die Geduld belohnt, imo.

Zu deinem Hinweis mit Fragen der beiden Rechtsanwälte auf der HV 2024: war genauso vor einem Jahr auf der HV 2023.... back office der Deutsche Wohnen und die Anwälte haben sich duelliert.

Irgendwann wird Vonovia einen Schlußstrich ziehen, dann sind Elliott und die Kleinaktionäre raus, imo.

[Andrija]

Antwort auf Beitrag Nr.: 75.692.424 von FoxSr am 26.04.24 18:05:35

Vonovia geht ordentlich nach oben und die Deutsche Wohnen hängt um 18 Euro. Ich habe nicht beobachtet ob Acatis weiter verkauft hat, vermutlich aber schon.

[ShareYourDream]

Sollte die großzügige Pflichtdividende von 0,04 € nicht wie in den Vorjahren ohne Steuerabzug aus den Kapitalrücklagen gezahlt werden?